不動産Q&A
①借地関係

<借地借家問題>

私たちが日々の生活を送る中で、住宅の問題は必ず起こるものですが、そこには法律的な問題が存在します。
そのうち、不動産の賃貸借の場合は、まず土地と建物で次のように分けられます。

1 土地の賃貸借

土地の賃貸人
(地主)
自分が所有している土地を貸していて、その土地上に賃借人の所有する建物が建っている方です。
土地の賃借人
(借地権者)
家を買った、または相続したけど、その土地は地主さんから借りている方です。

 

 建物を建てるために借りる場合と、駐車場を借りる場合とで違いはあるの?

 ただ、土地の貸し借りをする場合には民法の適用となりますが、その中でも特に建物所有目的の場合にだけは、借地借家法の適用があり、地主側から簡単に契約の終了ができないなど、借地人の保護が図られています。

Q 借地の上の建物を人に譲渡したり、借りている土地を又貸ししたりしてもいいの?

 地主の承諾なく借地を他人に譲渡したり転貸したりすることは、無断譲渡・転貸といって、賃貸借契約の解除の理由になります。ただ、信頼関係を破壊するような場合でなければ、解除が認められないこともあるとか、放置していると解除できなくなるとか、いろいろの問題がありますので、専門家に相談することが必要です。

Q 借地権者が借地上の建物を人に貸すことも、地主の承諾がいるの?

  これは借地の譲渡にも転貸にもなりません。借地人が借地上の建物を人に貸すのは借地人の自由です。

Q 借地契約の期間が終了したら、出て行かなくてはならないの?

 契約を更新することによって契約が継続します。その場合の期間は、契約によって、異なります。契約の更新は、合意が原則ですが、合意できない場合でも法定更新となりますので、契約は終了しません。地主の方は、この時に更新拒絶という契約終了の方法もありますので、専門家に相談されることをお勧め致します。

Q 更新の時、更新料はいるの?

 契約書にその定めがないと必ずしも必要とはなりませんので、最近、支払う必要がないと簡単にアドバイスする人も多いようですが、更新料を支払うことによって得られるメリットもありますので、是非一度相談されることをお勧め致します。

Q 建物を修理したり、立て直したりする時に、地主の承諾はいるの?

 一般的な契約書には、無断での増改築、再築を禁止することが定められていますので、その場合には、事前に地主の承諾を得る必要があります。特に、再建築をする場合には、承諾料も必要となりますので注意が必要です。修理の場合には必ずしも承諾は必要ではありませんが、トラブルを避けるためには事前に通知しておくことがよいでしょう。

Q 借地って、相続や売買のとき、いくらくらいで評価されるの?

 建物は時価評価ですが、売買の時には、むしろマイナスに評価される場合もあります。借地については、その土地の価格の5~6割程度の額とされることが多いようです。土地の価格には、固定資産税評価額(固定資産税などを算定する際の基準となる額。公示価の7割程度と言われます。自治省税務局所管)、路線価(贈与税、相続税などを算定する際の基準となる額。公示価の8割程度と言われます。)、公示価は、地価公示法(毎年1月1日における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するもの、国土交通省所管)に基づいて評価される額で、実際の価格に近い額と言われます。借地権の割合は、国税局のホームページの財産評価基準(路線価図・評価倍率表)に掲載されており、30~90%です。相続の時は、土地の路線価に借地権割合を掛けた額が申告の金額となります。売買の時は、公示価か実勢価格に借地権割合を掛けた金額を元に交渉して決めることになります。

Q 古い借地法、借家法と、現在の借地借家法とどこが違うの?

 平成4年8月1日以前の賃貸借契約は借地法と借家法が適用さ、平成4年8月1日以降の賃貸借契約は新法の借地借家法が適用されます。平成4年8月1日以前の旧借地借家法が適用になる賃貸借契約が時の経過と共に新法の適用を受けるようになりませんので、注意が必要です。この両法に基本的な違いはありませんが、賃貸借や更新の期間が違っていたり、定期借地権などの新しい権利ができたりしています。

Q 父親が土地の賃借人なのに、その上の建物の名義は子供だけどいいの?

 法的には、確かに、借地権の譲渡か転貸にあたります。おそらくは、転使用貸借になる例が多いと思います。一般には、無断であっても、信頼関係の破壊がないので解除は認められないと思います。

Q 期限に明け渡してもらいたいけど、どうすればいいの?

 期限に明け渡しを求めても、賃借人が継続を望めば法定更新されます。更新を拒絶して契約を終了させるためには、適法な更新拒絶の通知と、正当事由が必要となります。さらに通常は、正当事由を補完するために立退料が必要となりますが、詳しくは専門家にご相談いだく必要があります。
 また、最初から期限での明け渡しを約束する契約方法として、定期借地権契約や事業用定期借地権契約、建物譲渡特約付借地権契約、一時使用目的借地権契約があります。

 

2 建物の賃貸借

建物の賃貸人
(大家)
建物を所有して、それを人に貸している方です。
建物の賃借人
(借家人)
アパートや戸建てを借りて住んでいる方です。

◆大家さん

Q 期限がきたら、契約が終了して、建物を明け渡してもらえるの?

 一般的には、更新料を支払って更新契約をすることが多いのですが、合意できない場合でも、法定更新により自動的に更新されることになります。大家さんが更新したくないときには、更新拒絶という方法がありますが、正当理由が必要となりますので、専門家にご相談下さい。

Q 出て行くとき、壁紙の貼り替えは請求できるの?

 賃貸借契約終了のときに原状回復を求めることができるという条項が契約書にあれば、元に戻せと言えるのですが、経年劣化は戻せとは言えません。壁紙も通常の劣化であれば貼り替えまでは要求できませんが、煙草などで特別に汚れていれば請求できる場合もあります。

Q 賃料を1ヶ月でも遅滞したら、明け渡しを請求できるの?

 このような条項が契約書に入っていることが一般的ですが、賃貸借契約は信頼関係に基づく継続的な契約関係なので、契約を終了させるためには、信頼関係が破壊されたと認められる必要があります。そのため、裁判になると、少なくとも数ヶ月分の滞納がないとなかなか契約の解除までは認められないようです。

Q 賃料の値上げはどうやったらできるの?

 経済状況や近隣の賃料の状況などにより、賃料が不相当となった場合には、地主側から地代の値上げを求めることができます。最終的に合意できない時は、裁判により賃料増額を請求することができます。

Q 期限に明け渡してもらいたいけど、どうすればいいの?

 期限に明け渡しを求めても、賃借人が継続を望めば法定更新されます。更新を拒絶して契約を終了させるためには、適法な更新拒絶の通知(解約通知)と、正当事由が必要となります。さらに通常は、正当事由を補完するために立退料が必要となります。これは借地の場合と同様です。詳しくは専門家にご相談いだく必要があります。
 なお、借家の場合の、最初から期限での明け渡しを約束する契約としては、定期借家契約や取り壊し予定建物の賃貸借契約、一時使用目的賃貸借契約があります。

Q 勝手にペットを飼ってるけど、やめてもらえないの?

 契約に禁止条項があれば、ペット飼育をやめてもらうか、契約解除も可能となります。飼育可能であって、数が多いとか、使い方がひどいなどの理由があれば、善管注意義務違反を主張できる可能性があります。

 

◆借家人の方

Q 更新料は支払わなくちゃだめなの?

 建物賃貸借契約の場合には、通常、契約書に記載がありますので、支払義務はあるといえます。

Q 火を出しちゃったけど、賠償しなくちゃならないの?

 失火責任法で重過失のあるとき以外は不法行為に基づく損害賠償責任が免除されています。しかし、大家に対しては、賃貸借契約に基づく原状回復義務がありますので、賠償義務は生じます。

Q 敷金って返ってくるの?

 建物に損害を与えた場合の修理費用とか、未払い賃料分などを控除し、残額があれば明け渡し後に返還されます。建物のリフォーム代を差し引かれる場合がありますが、契約にない場合や、経年劣化分は差し引くことはできません。

Q 借家でも相続できるの?

 建物賃借権として相続できますが、賃借人の地位の承継となりますので、借りる権利と同時に賃料その他の義務も承継することになります。

Q 賃料を1ヶ月でも遅れたら、解除されて出て行かなくちゃならないの?

 大家さんのところで述べたとおり、信頼関係の破壊が認められる程度となれば、解除されて明け渡し義務が生じます。

Q 同居人がいると、又貸しになるの?

 家族の場合には、履行補助者という扱いで、賃借人と同様に考えられますが、同居人が第三者であったり、賃料をとっていたりすると、転貸借となり、大家の同意が必要となる可能性があります。同棲の場合は、準婚関係として家族としての扱いとなると思います。